À l’expiration du contrat de bail commercial, il existe trois voies pour le renouvellement ou la prolongation du bail commercial : le renouvellement à l’initiative du bailleur, le renouvellement à l’initiative du locataire ou la prolongation tacite du bail. En cas de refus de renouvellement du bail commercial de la part du bailleur, le locataire a droit à une indemnité d’éviction, sauf motifs graves et légitimes.
Comment renouveler un bail commercial ?
À l’expiration du contrat de bail commercial (9 ans minimum), trois voies sont possibles pour le renouvellement ou la prolongation du bail commercial :
- le bailleur (propriétaire des locaux) peut adresser au locataire une offre de renouvellement (renouvellement à l’initiative du bailleur) ;
- ou bien, le locataire est à l’initiative du renouvellement en adressant une demande de renouvellement au bailleur (renouvellement à l’initiative du locataire) ;
- enfin, lorsque le bailleur et le locataire ne se manifestent pas, le bail se prolonge automatiquement (tacite prolongation).
Renouvellement du bail commercial à l’initiative du bailleur
Le bailleur peut adresser à son locataire un congé avec une offre de renouvellement du bail commercial au moins 6 mois avant la date d’expiration du bail. Que doit contenir le congé avec offre de renouvellement du bail commercial ? Ce congé doit préciser les motifs pour lesquels il est donné ainsi que la possibilité pour le locataire de saisir le tribunal judiciaire s’il souhaite contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction.
Comment est calculé le délai pour l’envoi du congé avec renouvellement du bail commercial ? Par exemple, un bail commercial est signé le 1er juillet 2016 et prend fin le 30 juin 2025. Le bailleur donne congé à son locataire le 1er août 2025. Ce congé étant donné au cours de la prolongation tacite, il est effectif 6 mois après la date du congé et le dernier jour du trimestre civil, c’est-à-dire le 31 mars 2026.
Le congé permet au bailleur de proposer au locataire un nouveau loyer établi en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou, s’il s’applique, de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
Le locataire qui a reçu un congé avec offre de renouvellement de la part de son bailleur a trois possibilités :
- refuser l’offre de renouvellement du bail : dans ce cas, le bail commercial prend fin et le bailleur ne verse pas d’indemnité d’éviction au locataire ;
- accepter le renouvellement du bail et le nouveau loyer proposé : le locataire peut donner son accord exprès soit par acte de commissaire de justice, soit par lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire peut aussi donner son accord de manière tacite, par exemple en payant spontanément l’augmentation du loyer proposée par le bailleur ;
- accepter le renouvellement du bail mais en refusant le nouveau loyer : le bailleur et le locataire peuvent alors décider à l’amiable du montant du nouveau loyer. Si les parties ne trouvent pas d’accord, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux (CDC) ou le tribunal judiciaire si la commission de conciliation n’a pas pu trouver d’accord.
Renouvellement du bail commercial à l’initiative du locataire
Si le locataire n’a pas reçu de congé de la part du bailleur et qu’il souhaite obtenir le renouvellement du bail commercial, il peut adresser à son bailleur une demande de renouvellement.
Comment le locataire doit-il effecteur une demande de renouvellement du bail commercial ? Cette demande doit être envoyée par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail.
En effet, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail commercial (ou « droit à la propriété commerciale »). Pour bénéficier du droit au renouvellement de son bail commercial, le locataire doit respecter les 3 conditions suivantes :
- être propriétaire du fonds de commerce ;
- être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour un commerçant ou au registre national des entreprises (RNE) pour un artisan ;
- exploiter le fonds de commerce de manière effective dans les locaux au cours des 3 années précédant la date d’expiration du bail ou de sa reconduction.
Comment répondre à une demande de renouvellement de bail commercial ? Le bailleur a deux possibilités :
- s’il accepte le renouvellement du bail commercial, le bailleur doit faire connaître sa décision dans un délai de 3 mois à compter de la réception de la demande en renouvellement. S’il ne répond pas dans ce délai, il est considéré avoir accepté le renouvellement ;
- s’il refuse le renouvellement du bail commercial, le bailleur doit préciser les motifs graves et légitimes reprochés au locataire qui justifient le refus de renouvellement (par exemple, non-paiement des charges, absence de réparations du local prévu dans le bail, défaut d’exploitation effective du fonds de commerce). Dans ce cas, le bailleur n’aura pas d’indemnité d’éviction à verser. En revanche, en l’absence de motifs graves et légitimes, une indemnité d’éviction est due.
Tacite prolongation du bail commercial
Si le bailleur n’a pas envoyé de congé et que le locataire n’a pas demandé le renouvellement du bail commercial, le bail se poursuit pour une durée indéterminée. On parle de tacite prolongation. Il s’agit du même contrat de bail commercial qui est prolongé.
Que se passe-t-il en cas de tacite prolongation du bail commercial ? Le bailleur doit continuer de respecter toutes les obligations contenues dans le contrat. Le locataire doit continuer de payer le loyer et les charges. Le loyer du bail commercial reste le même pendant la tacite prolongation. Cependant, une révision triennale du loyer peut être envisagée.
Comment le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial ?
Lorsque le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail commercial, il doit envoyer à son locataire un congé au plus tard 6 mois avant l’expiration du bail. Il doit alors proposer le versement d’une indemnité d’éviction.
Qu’est-ce qu’une indemnité d’éviction ?
L’indemnité d’éviction est une compensation financière versée au locataire par le bailleur qui refuse le renouvellement du bail commercial. Cette indemnité doit couvrir l’intégralité du préjudice causé au locataire par le non-renouvellement du bail. L’indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement, les frais de réinstallation, les droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.
Le bailleur n’a pas l’obligation de motiver les raisons de son refus de renouvellement du bail commercial lorsqu’il propose cette indemnité d’éviction.
Comment fixer le montant de l’indemnité d’éviction ? Le bailleur et le locataire peuvent fixer à l’amiable l’indemnité d’éviction. S’ils ne parviennent pas à trouver un accord, c’est le tribunal judiciaire qui fixe le montant. En pratique, le tribunal judiciaire fait souvent appel à un expert pour évaluer l’indemnité.
Pour en savoir plus : Comment est calculée l’indemnité d’éviction ?
Comment le bailleur doit-il verser l’indemnité d’éviction ? Le bailleur peut verser l’indemnité d’éviction directement au locataire ou de la consigner chez un séquestre (notamment lorsque des difficultés sont prévisibles). En contrepartie du versement de l’indemnité d’éviction, le locataire doit restituer les locaux.
Quelles sont les conséquences du refus de renouvellement du bail commercial ?
Lorsqu’il reçoit le congé, le locataire a alors trois possibilités :
- Le locataire peut accepter l’indemnité d’éviction proposéepar le bailleur : le locataire peut alors soit quitter les lieux à la fin du bail, soit rester dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction. Lorsque le locataire continue d’occuper les locaux à l’expiration du bail en attendant le paiement de l’indemnité d’éviction, il doit verser une indemnité d’occupation (qui remplace le loyer) au bailleur.
- Le locataire peut négocier à l’amiable le montant de l’indemnité d’éviction, lorsqu’il considère que le montant de l’indemnité d’éviction proposé par le bailleur est trop faible.
- Le locataire peut saisir le tribunal judiciaire en cas de désaccord sur le montant de l’indemnité d’éviction : le locataire a un délai de 2 ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
Dans quels cas le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction ?
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial sans verser d’indemnité d’éviction en cas de motifs graves et légitimes reprochés au locataire. Le bailleur adresse alors un congé au locataire.
Il s’agit par exemple des situations suivantes :
- retard ou non-paiement du loyer et des charges par le locataire ;
- inexécution des conditions du bail commercial : par exemple, dissimulation d’une sous-location, changement de destination des locaux sans l’autorisation du bailleur, dégradations sur les parties communes, emploi dans les lieux loués de salariés étrangers non déclarés, etc.
- cessation sans raison de l’exploitation du fonds par le locataire.
Le congé pour motif grave et légitime adressé par le bailleur est dans la plupart des cas précédé d’une mise en demeure.
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