Le pacte Dutreil est un dispositif fiscal qui permet de transmettre une entreprise individuelle ou les titres d’une société en bénéficiant d’une exonération de 75 % sur les droits dus lors de la transmission par donation ou par succession. Ce dispositif est notamment subordonné au respect d’engagements collectif et individuel de conservation des titres et de conditions de direction de l’entreprise.
La loi de simplification de la vie économique (loi 2026-403 du 26-5-2026) contient une série de mesures destinées aux entreprises afin d’alléger certaines démarches administratives, de faciliter l’accès aux marchés publics et de simplifier les relations avec l’administration, les banques et les assurances. Parmi toutes ces mesures, plusieurs dispositions réforment le statut des baux commerciaux afin de faciliter l’installation et l’exploitation des commerces.
Mesures de la loi de simplification de la vie économique en faveur des commerçants : ce qu’il faut retenir
Le financement des baux commerciaux pèse de plus en plus lourdement sur la trésorerie des commerçants. Afin d’alléger cette charge pour les commerçants, la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 a introduit les nouvelles dispositions suivantes :
- depuis le 26 mai 2026, elle accorde au locataire d’un local commercial, artisanal ou de services le droit d’obtenir la mensualisation de son loyer commercial sur simple demande (mesure applicable aux baux en cours) ;
- lorsque la mensualisation des loyers s’applique, elle plafonne le montant du dépôt de garantie à 3 mois de loyer pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026 ;
- à compter du 26 août 2026, elle oblige le bailleur à restituer le dépôt de garantie au locataire à la fin du bail commercial dans un délai de 3 mois ;
- en cas de vente des locaux loués, la loi prévoit le transfert au nouveau bailleur de l’obligation de restitution du dépôt de garantie.
Loyer commercial : possibilité de demander une mensualisation
Les parties à un bail commercial peuvent décider librement de la périodicité du paiement du loyer : paiement mensuel, trimestriel, semestriel, effectué d’avance ou à terme échu. En pratique, il s’agit le plus souvent d’un paiement trimestriel du loyer, acquitté d’avance.
L’article 62 de la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 donne le droit au locataire de demander une mensualisation de son loyer commercial sous certaines conditions. Ce nouveau droit à la mensualisation s’applique aux baux en cours à la date du 26 mai 2026 et aux nouveaux baux conclus depuis cette date.
Qui peut bénéficier de la mensualisation du loyer commercial ?
La demande de mensualisation du loyer commercial prévue par la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 ne peut concerner que les locaux commerciaux suivants :
- locaux destinés au commerce de détail
- locaux destinés au commerce de gros
- locaux destinés à une activité de prestation de services à caractère commercial ou artisanal.
Sont donc exclus de la demande de mensualisation du loyer commercial : les bureaux et les entrepôts « purs ».
Autre condition : il ne doit pas exister d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable.
Exemple : un commerçant qui payait d’avance un loyer trimestriel de 6 000 € peut opter pour un paiement d’avance de 2 000 €/mois, soit 4 000 € qui ne sont plus immobilisés d’avance à chaque échéance.
Comment faire la demande de mensualisation du loyer commercial ?
Si les conditions sont réunies, le locataire peut faire une simple demande de mensualisation de son loyer commercial auprès du bailleur. Aucun formalisme n’est imposé par loi mais il est recommandé de faire la demande par lettre recommandée avec AR afin d’avoir la preuve de la date de la demande.
La mensualisation prend alors effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail.
Le bailleur peut-il refuser la demande de mensualisation du loyer commercial ?
Non, le bailleur ne peut pas refuser la demande de mensualisation du loyer commercial, ni prévoir une clause contraire dans le contrat de bail.
Pacte Dutreil : quel formalisme à respecter pour bénéficier de l’avantage fiscal ?
La déclaration de succession ou l’acte de donation doit être complété de :
- la copie de l’acte portant engagement collectif ou unilatéral de conservation des titres ;
- l’attestation de la société dont les titres font l’objet de cet engagement de conservation certifiant que cet engagement est en cours au jour de la transmission et qu’il a porté jusqu’à cette date sur le quota de titres requis.
Après la transmission par donation ou par décès, si l’administration en fait la demande, l’héritier ou le bénéficiaire de la donation doit produire dans les 3 mois une attestation établie par la société certifiant que l’ensemble des conditions d’application du dispositif ont été respectées de manière continue depuis la date de la transmission.
Pacte Dutreil : quelles sont les conditions de l’exonération en cas de transmission d’une entreprise individuelle ?
L’exonération partielle du pacte Dutreil s’applique également en cas de transmission par donation ou par succession d’une entreprise individuelle. Dans ce cas, les conditions à respecter sont les suivantes :
- l’entreprise doit avoir été détenue par le donateur ou le défunt depuis au moins 2 ans (aucune durée de détention n’est cependant imposée en cas d’acquisition par donation ou par succession de l’entreprise transmise ou en cas de création de l’entreprise transmise) ;
- chacun des bénéficiaires de la donation ou chacun des héritiers doit prendre l’engagement individuel, dans l’acte de donation ou dans la déclaration de succession, de conserver l’ensemble des biens affectés à l’exploitation de l’entreprise pendant 6 ans ;
- l’un d’eux doit, en outre, effectivement poursuivre l’exploitation de l’entreprise pendant 3 ans à compter de la transmission.
Attention : le délai de 6 ans pour l’engagement individuel de conservation est applicable aux transmissions réalisées depuis le 21 février 2026 (nouveauté de la loi de finances pour 2026). La durée de l’engagement était auparavant de 4 ans.
L’exonération de droits de donation ou de droits de succession est égale à 75 % de la valeur vénale des biens meubles et immeubles, corporels ou incorporels affectés à l’exploitation de l’entreprise.
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