La loi de simplification de la vie économique (loi 2026-403 du 26-5-2026) contient une série de mesures destinées aux entreprises afin d’alléger certaines démarches administratives, de faciliter l’accès aux marchés publics et de simplifier les relations avec l’administration, les banques et les assurances. Parmi toutes ces mesures, plusieurs dispositions réforment le statut des baux commerciaux afin de faciliter l’installation et l’exploitation des commerces.
Mesures de la loi de simplification de la vie économique en faveur des commerçants : ce qu’il faut retenir
Le financement des baux commerciaux pèse de plus en plus lourdement sur la trésorerie des commerçants. Afin d’alléger cette charge pour les commerçants, la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 a introduit les nouvelles dispositions suivantes :
- depuis le 26 mai 2026, elle accorde au locataire d’un local commercial, artisanal ou de services le droit d’obtenir la mensualisation de son loyer commercial sur simple demande (mesure applicable aux baux en cours) ;
- lorsque la mensualisation des loyers s’applique, elle plafonne le montant du dépôt de garantie à 3 mois de loyer pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026 ;
- à compter du 26 août 2026, elle oblige le bailleur à restituer le dépôt de garantie au locataire à la fin du bail commercial dans un délai de 3 mois ;
- en cas de vente des locaux loués, la loi prévoit le transfert au nouveau bailleur de l’obligation de restitution du dépôt de garantie.
| Avant la loi de simplification de la vie économique | Après la loi de simplification de la vie économique | |
| Périodicité du loyer commercial | En pratique, le plus souvent, paiement trimestriel du loyer acquitté d’avance | Option possible pour la mensualisation du loyer à la demande du locataire -> applicable aux baux en cours à la date du 26 mai 2026 et aux nouveaux baux |
| Montant du dépôt de garantie | Montant déterminé librement par les parties | Plafond de 3 mois de loyer (si loyer mensualisé) -> applicable aux baux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026 |
| Délai de restitution du dépôt de garantie | Aucune disposition spécifique | Délai maximal de 3 mois après remise des clés (à compter du 26 août 2026) |
Loyer commercial : possibilité de demander une mensualisation
Les parties à un bail commercial peuvent décider librement de la périodicité du paiement du loyer : paiement mensuel, trimestriel, semestriel, effectué d’avance ou à terme échu. En pratique, il s’agit le plus souvent d’un paiement trimestriel du loyer, acquitté d’avance.
L’article 62 de la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 donne le droit au locataire de demander une mensualisation de son loyer commercial sous certaines conditions. Ce nouveau droit à la mensualisation s’applique aux baux en cours à la date du 26 mai 2026 et aux nouveaux baux conclus depuis cette date.
Qui peut bénéficier de la mensualisation du loyer commercial ?
La demande de mensualisation du loyer commercial prévue par la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 ne peut concerner que les locaux commerciaux suivants :
- locaux destinés au commerce de détail
- locaux destinés au commerce de gros
- locaux destinés à une activité de prestation de services à caractère commercial ou artisanal.
Sont donc exclus de la demande de mensualisation du loyer commercial : les bureaux et les entrepôts « purs ».
Autre condition : il ne doit pas exister d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable.
Exemple : un commerçant qui payait d’avance un loyer trimestriel de 6 000 € peut opter pour un paiement d’avance de 2 000 €/mois, soit 4 000 € qui ne sont plus immobilisés d’avance à chaque échéance.
Comment faire la demande de mensualisation du loyer commercial ?
Si les conditions sont réunies, le locataire peut faire une simple demande de mensualisation de son loyer commercial auprès du bailleur. Aucun formalisme n’est imposé par loi mais il est recommandé de faire la demande par lettre recommandée avec AR afin d’avoir la preuve de la date de la demande.
La mensualisation prend alors effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail.
Le bailleur peut-il refuser la demande de mensualisation du loyer commercial ?
Non, le bailleur ne peut pas refuser la demande de mensualisation du loyer commercial, ni prévoir une clause contraire dans le contrat de bail.
Garanties locatives : un plafond à 3 mois de loyer et une restitution encadrée
Le dépôt de garantie est destiné à garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire. Jusqu’à présent, le dépôt de garantie relevait essentiellement de la liberté contractuelle. L’article 62 de la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 réglemente désormais le mécanisme du dépôt de garantie pour les baux commerciaux : plafond du montant du dépôt de garantie et délai maximum de restitution à la fin du bail commercial.
Ce que couvre le plafond du dépôt de garantie
Le plafond du montant du dépôt de garantie prévu par la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 est de 3 mois de loyer lorsque le local commercial bénéficie de la mensualisation du loyer. Ces sommes ne produisent pas d’intérêts au profit du locataire.
Ce plafond de 3 mois de loyer concerne le dépôt de garantie ainsi que l’ensemble des garanties exigées par le bailleur afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail (caution, garantie à première demande, caution bancaire, etc.).
À partir de quand s’applique le nouveau plafond du dépôt de garantie ?
Le nouveau plafond du montant du dépôt de garantie concerne les baux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026. Il ne s’applique donc pas aux baux en cours au 26 mai 2026 non renouvelés.
Une restitution du dépôt de garantie enfin encadrée
Pour les baux en cours lorsque la remise des clés intervient à compter du 26 août 2026, la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 prévoit que le bailleur devra restituer le dépôt de garantie dans un délai maximal de 3 mois après la remise des clés, après déduction des sommes restant dues et dûment justifiées.
Lorsque d’autres garanties ont été fournies dans le cadre du bail, elles devront être levées et restituées dans un délai maximal de 3 mois.
Par ailleurs, la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 prévoit que, en cas de vente des locaux loués à compter du 26 août 2026, l’obligation de restitution au locataire des sommes payées à titre du dépôt de garantie est transmise au nouveau bailleur.
Concrètement, que faire si vous êtes locataire de votre local commercial ?
- Vérifiez que votre activité entre dans le champ d’application de l’option pour la mensualisation du loyer commercial : commerce de détail, commerce de gros, prestation de services à caractère commercial ou artisanal
- Vérifiez l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable
- Envoyez au bailleur votre demande de mensualisation du loyer (LRAR conseillée)
- Au prochain renouvellement de bail : vérifiez que le montant total des garanties n’excède pas 3 mois de loyer
- En fin de bail : formalisez la remise des clés (en mains propres ou LRAR) pour faire courir le délai de restitution
Et après ? Transformez cette trésorerie à nouveau disponible en levier
En tant que commerçant, la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 vous permet d’avoir une trésorerie moins immobilisée au titre de votre bail commercial. Cela vous permet d’utiliser une partie de cette trésorerie à nouveau disponible pour penser à votre retraite et d’anticiper en vous constituant un complément de revenus pour la retraite.
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Vos questions sur les mesures relatives aux baux commerciaux de la loi de simplification de la vie économique
- La mensualisation du loyer commercial est-elle automatique ?
Non, si les conditions sont réunies, le locataire doit faire une demande de mensualisation de son loyer commercial auprès du bailleur. La mensualisation prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail.
- Mon bail prévoit un paiement trimestriel : la clause reste-t-elle valable ?
Elle devient inopposable si le locataire demande la mensualisation de son loyer.
- Le plafonnement des garanties s’applique-t-il à mon bail signé en 2025 ?
Non, le plafonnement du montant du dépôt de garantie s’applique seulement aux baux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026. Il s’appliquera donc au prochain renouvellement du bail.
- Que faire si mon bailleur refuse la mensualisation du loyer commercial ?
Le bailleur n’a pas le droit de refuser la demande de mensualisation du loyer commercial, ni de prévoir une clause contraire dans le contrat de bail.
- Quel texte prévoit ces mesures ?
La loi 2026-403 de simplification de la vie économique du 26 mai 2026, article 62 (articles L 145-32-1 et L 145-40 du Code de commerce).
Pour aller plus loin :